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재건축관련판례
2015-01-12 오전 12:33
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제목 “조합설립 동의 안한 단지내 일부 상가만 토지분할 가능”

“조합설립 동의 안한 단지내 일부 상가만 토지분할 가능”
서울중앙지법, 개포시영 재건축조합에 승소 판결
2014.12.23 11:58 입력

서울중밥지법, 도정법 16조2항은 조합설립을 위한 규정

토지분할 특례규정 적용해야… '일부 토지'만 제척 가능



재건축단지내 전체 상가가 주 상가와 분산 상가로 분리돼 있는 경우 조합설립에 미동의한 주 상가만을 대상으로 토지분할 소송을 제기할 수 있을까?


이에 대해 지난 5일 서울중앙지방법원 제32민사부(재판장 이인규 판사)는 개포시영 재건축조합이 단지내 주 상가 소유자 104명을 상대로 제기한 ‘공유물분할’ 소송에서 “일부 상가만 토지분할이 가능하다”고 원고 승소 판결했다.


이로써 단지내 일부 상가만을 토지분할 소송의 대상으로 삼아 제척할 수 있는지 여부에 대한 논란도 가닥을 잡을 것으로 전망된다.


▲토지분할은 도정법 제41조제1항 특례규정을 적용해야


이번 판결의 쟁점은 단지내 일부 상가만을 제척할 수 있는지 여부다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’상 추진위원회가 조합을 설립할 때 상가 등 복리시설의 경우 전체를 하나의 동으로 규정하고 있기 때문이다.


조합설립 동의요건을 정하고 있는 ‘도정법’ 제16조제2항에 따르면 “추진위가 조합을 설립하고자 하는 때에는 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다”고 규정돼 있다. 뿐만 아니라 동의율을 산정하는데 있어 ‘복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다’고 정하고 있다.


이를 근거로 일부 주 상가 소유자들은 “복리시설은 한 개의 ‘동’에 해당하므로 조합은 주상가와 나머지 복리시설을 하나로 보아 복리시설 전체 소유자를 상대로 토지분할의 소를 제기했어야 했다”며 “그런데도 임의로 주 상가와 나머지 복리시설을 구분해 주 상가의 소유자만을 대상으로 소를 제기했기 때문에 이번 소는 필수적 공동소송에서 피고를 누락한 것이어서 부적법하다”고 주장했다.


다시 말해 소송 당사자가 부적격하다는 이유로 각하 판결을 유도하려고 했던 것이다.


하지만 재판부의 판단은 달랐다. ‘도정법’ 제16조제2항 규정은 조합설립 동의율을 충족하기 위한 규정일 뿐 토지분할을 위한 특례규정을 담고 있는 동법 제41조제1항에 따라 ‘일부 토지’만도 제척이 가능하다는 게 재판부의 판단이다.


재건축사업에서 토지분할 특례를 규정하고 있는 ‘도정법’ 제41조제1항에서는 “사업시행자 또는 추진위는 주택법 제16조제2항의 규정에 의한 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지안의 일부 토지에 대하여 건축법 제57조의 규정에 불구하고 분할하고자하는 토지면적이 동법 동조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다”고 명시돼 있다.


이에 따라 재판부는 “도정법 제41조제1항에서 조합설립을 위한 동의요건의 충족을 위해 주택단지를 분할할 수 있음을 정하고 있는데 그 분할의 대상을 ‘일부 토지’로 지칭하면서 ‘일부 토지’의 요건에 대해 구체적으로 정하고 있지 않다”며 “복리시설이 주택단지에 산재해 있거나 복리시설의 개수가 많음으로 인해 복리시설 전체를 하나로 보고 주택단지에서 분할하는 것이 적절하지 않은 경우가 있고, 사업시행자는 자신의 사업계획에 따라 동의자의 범위 및 토지분할의 대상 등에 대해 판단할 여지가 있어야 한다”고 설명했다.


또 재판부는 “ 복리시설 전체를 하나의 ‘동’으로 보는 것은 조합설립 동의율 산정을 위해 마련된 기준에 불과한 것”이라며 “토지분할의 대상인 ‘토지의 일부’에 도정법 제16조제2항이 준용돼 반드시 한 동으로서의 복리시설 전체가 분할돼야 한다고 보기 어렵다”고 판단했다.


결국 재판부는 토지의 분할을 청구하는 조합이 단지내 복리시설 소유자 전체를 피고로 삼지 않은 것이 부적법하지 않다고 결론지었다.



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“도정법 제41조는 특례 규정일 뿐
 조합설립 동의요건과는 전혀 무관”



김래현
 

법무법인 산하 변호사



법무법인 산하의 김래현 변호사는 단지내 전체 상가 중 주 상가만을 제척하는 개포시영의 토지분할 소송을 승소로 이끌었다.


그동안 업계에서는 여러 개의 상가 중에서 일부만을 상대로 토지분할이 가능한지에 대해 논란이 있었다.


법적으로 상가는 전체를 한 개 동으로 간주되기 때문이다. 하지만 김 변호사는 토지분할 특례규정을 강조하면서 최초의 판결을 얻어내는 성과를 거뒀다.


▲승소를 위해 어떻게 공략했나


각하 판결을 피하기 위해 당사자가 적격한지에 대해 중점을 뒀다. 이후 법적 타당성을 피력했다.


이번 사건의 주된 쟁점은 도정법 제16조제2항에도 불구하고 분산 상가를 제외한 주 상가 부분만 제척 대상으로 삼을 수 있는지 여부다.


이 규정은 동의율 충족시에 고려돼야 할 요건이지, 반드시 부대·복리시설 전체를 제척 대상으로 삼아야 하는 것이 아니라는 점을 강력히 주장했다.


▲이번 판결이 주는 교훈은 뭔가


단지내 여러 개의 상가가 존재할 경우 일부 상가만 제척 대상으로 삼을 수 있다는 점을 시사하는 최초의 판결이라고 볼 수 있다.


타 현장에서도 대단지의 경우 주 상가 외에도 여러 분산 상가가 존재하는 사례가 있다.


이때 사실상 분산 상가까지 포함해 전체 부대·복리시설을 제척 대상으로 삼아야 한다고 강제하게 되면 사업성 저하로 인해 사업진행 자체가 불가능하다.


따라서 이러한 현장에서는 개포시영 조합의 판결을 유리하게 원용할 수 있을 것으로 사료된다.


▲토지분할 소송이 왜 까다롭나


토지분할 소송은 일반적으로 공유물 분할의 법리가 적용된다. 하지만 도정법 제41조 특칙에 근거한 것으로써 제3자 소송 담당의 법리상 공유 지분권자가 아니라 추진위나 조합이 원고가 되어 진행하는 특성을 갖고 있다.


또 수많은 법리적 쟁점들이 있음에도 아직 도정법상 토지분할에 대한 구체적 판결례가 축적되지 않아 변호사는 물론 일선 판사들도 난해하게 생각하는 소송 유형이라고 생각한다.


▲토지분할 소송을 염두에 둔 추진위·조합들에게 조언을 한다면


정비사업 분야는 소송유형이 다양하기 때문에 상당히 복잡하다. 그나마 쟁점이 간단하다고 여겨졌던 매도청구 소송마저도 최근에는 그동안의 법리들이 쌓여 예전보다 사건 진행이나 쌍방간 법리 공방이 쉽지 않다.


아직 판결례나 법리 해석이 미천한 토지분할 소송 수행의 경우에는 더욱 전문성이 요구된다고 할 수 있다.


토지분할 소송 결과는 곧 조합설립 자체에 대한 하자 문제로 연결될 수 있기 때문에 대리인을 선정하는데 있어 신중을 기해야 한다.


▲법무법인 산하만의 차별화 전략은 뭔가


제가 팀장으로 몸담고 있는 법무법인 산하의 정비사업팀은 추진위·조합과의 신뢰를 바탕으로 항상 파트너십 관계를 체결한다.


이후 사업 진행시 발생할 수 있는 제반 법률문제에 대해 철저한 전문성을 바탕으로 사전적인 자문을 통해 소송을 예방하고, 부득이한 소송이 발생할 때에는 전문성을 바탕으로 조기에 소기의 성과를 이뤄낼 수 있도록 최선을 다하고자 한다.


지금껏 이러한 노력에 기초해 괄목할 만한 성과를 거뒀다고 확신한다. 앞으로도 정도를 지키는 전문 변호사 집단으로 기억되고 싶다.



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상가 소유자와 협의 성립 안돼도 토지분할 가능



■ 또다른 쟁점은


재판부는 협의 부존재에 대한 주 상가 소유자들의 주장에 대해서도 받아들이지 않았다.


주 상가 소유자들은 “조합이 토지분할을 위한 전제로서 주 상가 소유자들과 협의를 거쳐야 함에도 충분한 협의를 거치지 않은 채 소송을 강행했다”며 “법의 취지를 몰각시킨 소의 제기로서 소권의 남용에 해당한다”고 주장했다.


현행 ‘도정법’ 제41조제2항에서 규정하고 있는 “사업시행자 또는 추진위는 제1항의 규정에 의해 토지분할청구를 하는 때에는 토지분할대상이 되는 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자와 협의하여야 한다”는 사항을 지키지 않았다는 것이다.


이에 대해 재판부는 “협의의 불성립이라 함은 분할방법에 관해 협의가 실제로 진행되었으나 협의가 이뤄지지 않은 경우뿐만 아니라 협의당사자 중 일부가 협의에 응할 의사가 없음을 명백히 했다거나 행방불명된 경우처럼 처음부터 협의가 불가능한 경우를 포함한다”고 설명했다.


재판부는 또 △주 상가 소유자들이 2012년 12월 재건축사업에 의견을 제시하기 위한 협의 주체로서 상가소유주 협의회를 발족한 사실 △추진위가 2013년 1월부터 10여 차례 실무회의를 개최한 점 △주 상가 소유자들 중 일부는 회의에 참석하지 않은 점 △조합이 제시한 주 상가의 대지지분 당 권리가액 등에 관해 주 상가 소유자들과 견해가 일치하지 않아 협의점을 도출하지 못한 사실 △조합이 주 상가 소유자들에게 조합설립에 동의하지 않으면 토지분할청구를 하겠다는 의사를 피력한 사실 등을 인정했다.


이에 따라 재판부는 “설령 그 협
의가 충분하지 않았더라도 토지분할에 대한 조합과 주 상가 소유자들의 견해가 불일치해 이 사건 소제기 이전에 협의의 성립이 사실상 불가능했다”며 “조합과 주 상가 소유자들 사이에 협의를 했지만 협의가 성립되지 않았다고 봄이 상당하다”고 판결했다.



최영록 기자 rok@houzine.com

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