서울중밥지법, 도정법 16조2항은 조합설립을 위한 규정

토지분할 특례규정 적용해야… '일부 토지'만 제척 가능

재건축단지내 전체 상가가 주 상가와 분산 상가로 분리돼 있는 경우 조합설립에 미동의한 주 상가만을 대상으로 토지분할 소송을 제기할 수 있을까?

이에 대해 지난 5일 서울중앙지방법원 제32민사부(재판장 이인규 판사)는 개포시영 재건축조합이 단지내 주 상가 소유자 104명을 상대로 제기한 ‘공유물분할’ 소송에서 “일부 상가만 토지분할이 가능하다”고 원고 승소 판결했다.

이로써 단지내 일부 상가만을 토지분할 소송의 대상으로 삼아 제척할 수 있는지 여부에 대한 논란도 가닥을 잡을 것으로 전망된다.

▲토지분할은 도정법 제41조제1항 특례규정을 적용해야

이번 판결의 쟁점은 단지내 일부 상가만을 제척할 수 있는지 여부다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’상 추진위원회가 조합을 설립할 때 상가 등 복리시설의 경우 전체를 하나의 동으로 규정하고 있기 때문이다.

조합설립 동의요건을 정하고 있는 ‘도정법’ 제16조제2항에 따르면 “추진위가 조합을 설립하고자 하는 때에는 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다”고 규정돼 있다. 뿐만 아니라 동의율을 산정하는데 있어 ‘복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다’고 정하고 있다.

이를 근거로 일부 주 상가 소유자들은 “복리시설은 한 개의 ‘동’에 해당하므로 조합은 주상가와 나머지 복리시설을 하나로 보아 복리시설 전체 소유자를 상대로 토지분할의 소를 제기했어야 했다”며 “그런데도 임의로 주 상가와 나머지 복리시설을 구분해 주 상가의 소유자만을 대상으로 소를 제기했기 때문에 이번 소는 필수적 공동소송에서 피고를 누락한 것이어서 부적법하다”고 주장했다.

다시 말해 소송 당사자가 부적격하다는 이유로 각하 판결을 유도하려고 했던 것이다.

하지만 재판부의 판단은 달랐다. ‘도정법’ 제16조제2항 규정은 조합설립 동의율을 충족하기 위한 규정일 뿐 토지분할을 위한 특례규정을 담고 있는 동법 제41조제1항에 따라 ‘일부 토지’만도 제척이 가능하다는 게 재판부의 판단이다.

재건축사업에서 토지분할 특례를 규정하고 있는 ‘도정법’ 제41조제1항에서는 “사업시행자 또는 추진위는 주택법 제16조제2항의 규정에 의한 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지안의 일부 토지에 대하여 건축법 제57조의 규정에 불구하고 분할하고자하는 토지면적이 동법 동조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다”고 명시돼 있다.

이에 따라 재판부는 “도정법 제41조제1항에서 조합설립을 위한 동의요건의 충족을 위해 주택단지를 분할할 수 있음을 정하고 있는데 그 분할의 대상을 ‘일부 토지’로 지칭하면서 ‘일부 토지’의 요건에 대해 구체적으로 정하고 있지 않다”며 “복리시설이 주택단지에 산재해 있거나 복리시설의 개수가 많음으로 인해 복리시설 전체를 하나로 보고 주택단지에서 분할하는 것이 적절하지 않은 경우가 있고, 사업시행자는 자신의 사업계획에 따라 동의자의 범위 및 토지분할의 대상 등에 대해 판단할 여지가 있어야 한다”고 설명했다.

또 재판부는 “ 복리시설 전체를 하나의 ‘동’으로 보는 것은 조합설립 동의율 산정을 위해 마련된 기준에 불과한 것”이라며 “토지분할의 대상인 ‘토지의 일부’에 도정법 제16조제2항이 준용돼 반드시 한 동으로서의 복리시설 전체가 분할돼야 한다고 보기 어렵다”고 판단했다.

결국 재판부는 토지의 분할을 청구하는 조합이 단지내 복리시설 소유자 전체를 피고로 삼지 않은 것이 부적법하지 않다고 결론지었다.

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“도정법 제41조는 특례 규정일 뿐
 조합설립 동의요건과는 전혀 무관”

김래현 

법무법인 산하 변호사

법무법인 산하의 김래현 변호사는 단지내 전체 상가 중 주 상가만을 제척하는 개포시영의 토지분할 소송을 승소로 이끌었다.

그동안 업계에서는 여러 개의 상가 중에서 일부만을 상대로 토지분할이 가능한지에 대해 논란이 있었다.

법적으로 상가는 전체를 한 개 동으로 간주되기 때문이다. 하지만 김 변호사는 토지분할 특례규정을 강조하면서 최초의 판결을 얻어내는 성과를 거뒀다.

상가 소유자와 협의 성립 안돼도 토지분할 가능

■ 또다른 쟁점은

재판부는 협의 부존재에 대한 주 상가 소유자들의 주장에 대해서도 받아들이지 않았다.

주 상가 소유자들은 “조합이 토지분할을 위한 전제로서 주 상가 소유자들과 협의를 거쳐야 함에도 충분한 협의를 거치지 않은 채 소송을 강행했다”며 “법의 취지를 몰각시킨 소의 제기로서 소권의 남용에 해당한다”고 주장했다.

현행 ‘도정법’ 제41조제2항에서 규정하고 있는 “사업시행자 또는 추진위는 제1항의 규정에 의해 토지분할청구를 하는 때에는 토지분할대상이 되는 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자와 협의하여야 한다”는 사항을 지키지 않았다는 것이다.

이에 대해 재판부는 “협의의 불성립이라 함은 분할방법에 관해 협의가 실제로 진행되었으나 협의가 이뤄지지 않은 경우뿐만 아니라 협의당사자 중 일부가 협의에 응할 의사가 없음을 명백히 했다거나 행방불명된 경우처럼 처음부터 협의가 불가능한 경우를 포함한다”고 설명했다.

재판부는 또 △주 상가 소유자들이 2012년 12월 재건축사업에 의견을 제시하기 위한 협의 주체로서 상가소유주 협의회를 발족한 사실 △추진위가 2013년 1월부터 10여 차례 실무회의를 개최한 점 △주 상가 소유자들 중 일부는 회의에 참석하지 않은 점 △조합이 제시한 주 상가의 대지지분 당 권리가액 등에 관해 주 상가 소유자들과 견해가 일치하지 않아 협의점을 도출하지 못한 사실 △조합이 주 상가 소유자들에게 조합설립에 동의하지 않으면 토지분할청구를 하겠다는 의사를 피력한 사실 등을 인정했다.

이에 따라 재판부는 “설령 그 협의가 충분하지 않았더라도 토지분할에 대한 조합과 주 상가 소유자들의 견해가 불일치해 이 사건 소제기 이전에 협의의 성립이 사실상 불가능했다”며 “조합과 주 상가 소유자들 사이에 협의를 했지만 협의가 성립되지 않았다고 봄이 상당하다”고 판결했다.