상가권리금 보호를 위한 상가건물임대차보호법 개정안 보완작업이 진행되는 가운데 개정안(초안)에서 제외돼 논란이 되고 있는 재개발·재건축 건물의 임차인 권리금 보상에 대한 부분은 보완 대책에도 포함되기 어려울 것으로 보인다. 개정안 초안에 따르면 임대인은 기존 임차인이 주선한 새로운 임차인과 계약하도록 협력의무를 지지만 재개발·재건축의 경우는 제외된다.

당초 정부는 상가 임차인의 권리금에 대한 법적 보호 장치를 마련하기로 했지만 재개발·재건축 구역 내 상가 세입자는 대상에서 제외했다. 정부는 재개발이나 대규모 토지 매입이 이뤄지는 공익사업의 경우 영업 손실 보상금을 지급하는 방향으로 이미 보호방안이 마련돼 있다고 밝혔다. 그러면 정부가 재개발·재건축 상가권리금 보상에 부정적인 이유는 무엇일가?

■ 정부, 공공사업에서 권리금은 약탈 아냐

정부에서는 임대인에 의한 ‘권리금 약탈’ 행위와 공공사업적 성격을 띠는 재개발을 구분해 접근해야 한다는 입장이다. 개인 간 임대차 과정에서 임대인의 우월적 지위를 이용한 권리금 약탈은 손해배상 청구 대상이 되지만 재개발·재건축사업 등 공익사업은 정부나 임대인이 잘못을 저지른 것이 아니기 때문에 같은 상황으로 볼 수 없다는 의미다.

특히 임대인과 임차인 간 일대일 관계에서 비롯되는 일반적인 사례와 달리 재개발은 여러 명의 임차인을 대상으로 이뤄지기 때문에 한 번에 권리금 보상이 이뤄진다면 재개발 사업성이 악화된다는 문제가 발생한다. 사실상 사업을 할 수 있는 곳은 한 곳도 없다. 부동산시장 활성화 대책을 연이어 내놓고 있는 정부 입장에서는 부담스러울 수밖에 없는 대목이다.

■ 재개발·재건축 사업성 얼마나 떨어지나?

실제로 재개발·재건축 사업에서 상가 권리금 보상이 법적으로 보장되면 수익성이 크게 떨어지게 된다. 일례로 현행 4개월간 영업 손실을 보상해주는 기준을 적용해 영업 손실 보상금으로 116억여 원이 드는 재개발·재건축사업지의 경우, 통상 영업 손실의 6개월 정도까지 인정하는 권리금까지 보상 대상으로 포함되게 되면 170억여 원의 추가 비용이 발생하는 것으로 추산된다.

특히 상가 비중이 높은 재개발·재건축 구역의 경우는 단순한 수익성 악화는 물론 아예 사업추진 자체가 어려워질 수도 있다.

한편, 현재 재개발사업에 따른 상가 세입자 대책은 4개월분에 해당하는 휴업 손실액을 보상해주는 것이 유일하다. 이에 더해 국토부는 올 5월 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’ 개정을 통해 택지조성 등 공익사업으로 인해 영업장소를 바꿔야 하는 세입자도 4개월의 휴업 손실액을 보상 받는 한편 이전 후 매출 손실액의 일부를 지급 받을 수 있도록 했다. 반면, 권리금에 대한 보상대책은 없다.