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고덕지구재건축역사이야기
2014-02-24 오후 1:27:
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제목 고덕지구 재건축 많은 시행착오를 겪으면서 아직도 깨닫지 못하는 분들에게

 

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고덕지구 재건축 많은 시행착오를 겪으면서 아직도 깨닫지 못하는 분들에게

 

고덕지구는 각 단지마다 차이는 있지만 재건축이 막바지 이르고 있습니다. 좀 아쉬운 점이 있다면 고덕1단지 재건축 할 때 모든단지들이 함께 재건축을 하였더라면 조합원이 많은 손해는 없었을 것이라는 생각이 듭니다. 그러나 고덕1단지 재건축이 시작하고 강동구청에서 설계자문단을 구성하여 다른 고덕지구 다른 단지들은 2년.(2006-2007) 이라는 세월을 허송세월을 보냈다는 사실을 알고 있는 분 들이 많지 않다는 사실입니다.

 

고덕1단지 미분양이 있다고 많은 손해를 본 것처럼 이야기 하고 도급제 이야기 할 때마다 1단지를 단골 메뉴로 삼고 있죠. 고덕1단지 내용을 알고 보면 여러분들이 알고 있는 내용과 차이가 많다는 사실을 발견 할 수 있습니다. 미분양으로 났지만 고덕1단지 15평(대지지분 26.89평)조합원이 34평갈 때 1억5000만원을 환급받아 미분양으로 인하여 5000원을 다시 반환 하였다고 합니다. 5년 동안 깨끗한 집에서 살았고 현재시세 6억5000만원-6억8000만원 그리고 환급을 받은 것 하고 합산 하면 7억5000만원-7억8000만원 입니다.

 

고덕3단지18평(대지지분26.61)의 현재시세는 4억8000만원 이라고 보면 고덕1단지 전세가 5억이면 전세를 놓으면 다시 3단지 아파트를 은행 융자 없이 구입할 수 있습니다. 재건축은 정답은 속도전이며 빠른 것이 최고 이익입니다.

 

고덕2단지 시공사 선정총회 무산/조합장 해임총회/조합설립무효소송/ 이렇게 혼란할 때는 아파트 가격이 3단지 18평 4억8000만원, 고덕2단지 18평이 4억9000만원 매매되었습니다. 재건축 단지가 내분이 심하면 아파트 가격이 하락 하는 것이며 아파트를 매입하지 않기에 아파트 가격인 당연히 떨어질 수밖에 없으며 구입자는 소송이나 내분에 대하여 상당히 민감하며 고덕2단지가 모든 소송이 끝나고 도급제로 시공사 선정되었어도 주민들의 분쟁이 해결되니  현재 18평이 5억7000만원입니다.

 

고덕6단지 24평(대지 지분32.43평)이 확정지분제 174%로 최근 5억이 매매되었습니다. 조합장은 확정지분제 174% 받겠다고 선거공약을 하였는데 왜 확정지분제 인데 아파트 가격은 도급제인 2단지는 18평대지에 지분 29평인데 대지분이 3평이나 많은데 아파트 가격은 형편없이 7000만원이나 떨어져 있을까요? 일부 비대위 분들은 도급제하면 무조건 망하고 지분제하면 이익이다 생각하는데 재건축에 너무 모르는 소리입니다.

 

저도 한때 확정지분제가 존재하는 줄 알았으며 고덕2단지 공공관리에는 도급제 밖에 없을 때 고덕2단지 조합원 모임을 주축으로 도급제 반대 비상대책위원회 결성하여(위원장 강종록) 임동규 국회의원님과 강동구 전용출 도시관리국장을 모시고 공청회를 개최하고 서명을 받아 서울시와 강동구청에 제출하고 임동규 국회의원 중재 하에 서울시와 비상대책위원회와 합의하여 지분제를 하도록 하였습니다. 그러나 결과는 미분양이 우려되는 상황에 시공사들이 입찰하지 않기에 결국 도급제 밖에 할 수 없었습니다.

 

2010년 5단지, 6단지, 7단지가 시공사 선정 총회를 하여 5단지 161%, 6단지 174%, 7단지 163%로 확정지분제하에 시공사를 선정 하였습니다. 4단지는 143%로 이미 선정되었죠. 그러나 현재 약속한 확정지분제로 재건축이 진행되는 곳은 단 한 군데도 없다는 사실입니다.

 

과천6단지 시공사 선정을 하면서 용역을 주어 (사단법인) 주거환경 연구원에서 조사에 따르면 도급제 또는 지분제라도 시공사는 적자가 나면 추가로 부담금을 지급하였고 완전한 확정지분제는 없다는 것을 알게 되었습니다.

 

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도급제 또는 확정지분제에 대한 적용사례-100% 확정지분제는 존재하지 않는다

 

그러나 예외는 있습니다.

반포자이아파트에서 2700만원을 기준하여 확정지분제 하였는데 분양가를 2900만월 받아 3600억이 시공사 이익이 남다 보니 이럴 때는 확정지분제 약속이 이행된다는 것입니다.

 

고덕4단지, 고덕6단지 조합장들께서 확정지분제를 약속하고 조합장이 선출되었습니다. 고덕6단지는 174% 약속하였죠. 만약에 174% 확정지분제가 약속이 이행되면 고덕6단지 조합장에게 공개사과 하겠다고 약속한 바 있습니다. 이런 내용은 수차례 걸쳐 고덕2단지 비대위에게 고덕지구에서 약속한 확정지분제가 된다면 비대위 사무실 앞에서 석고 대죄하겠다고 약속 하였습니다. 그러나 확정지분제가 이행되지 않으니 석고대죄 할 일은 생기지 않더군요.

 

현재 같은 부동산 불황에서는 확정지분제는 불가능하며 고덕6단지는 일반분양가가 3000만원 이상 되어야 가능 할 것입니다. 부동산이 폭등하고 아파트 분양 받으려고 밤을 지새우고 분양받으면 1억이나 2억이 이익나면 고덕지구 확정지분제는 가능 할 것입니다.

 

최근 고덕4단지에서 확정지분제 약속하고 다시 전임조합장께서 당선되었다고 합니다. 확정지분제 약속을 이행하지 않으면 당선이 불가능하기에 확정지분제 선거공약을 한 것으로 생각합니다. 결국 확정지분제 선거공약 때문에 재건축 진행은 늦어질 것입니다. 물론 확정지분제를 꼭 하려면 시영아파트 분양을 하여보아야 예상분양가를 잡을 수 있겠지만 만약에 2000만원에 분양하다면 고덕4단지는 그 이하로 보아야 한다고 생각됩니다.

 

만약에 분양가를 고덕4단지가 2000만원 받을 수 있다면 1800만원으로 기준하여 확정지분제 한다면 시공사에서 미분양 되었을 때 분양가를 낮추어 분양 될 수 있는 가격에 확정지분제를 조합 측에서 하자고 제안 한다면 확정지분제로 할 것입니다. 그러나 과연 조합원들이 수용하겠습니까? 현재까지 미분양이 우려되는 상황이 지속되면 쉽지 않을 것입니다.

 

확정지분제를 맹신하시는 분들은 확정지분제 대하여 아래 제목을 클릭하시면 확정지분제와 도급제 대하여 많은 글이 있으니 충분히 읽어 보시기 바랍니다.

 

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고덕2단지 대의원 회의에서 확정지분제가 불가능하다고 김추경 주장(녹취록 및 동영상 보관) 하였는데 당시 고덕2단지 비대위 운영자들이 비난하고 난리가 났었죠.그러나 2-3년이 지난 다시 되돌아보니 누구 말이 맞았습니까?

 

재건축을 제대로 알지도 못하면 전문가 인양 악성 글을 쓰는 분들도 시간이 지나면 누가 옳았는지 틀렸는지 알게 됩니다. 당시에 제가 주장하였던 글들이 틀렸다면 그때 가서 신랄하게 비판하십시오.

 

2014년 2월 24일

 

강동구 지하철9호선 연장 고덕동 업무⃘‧ 상업지구 비상대책위원장

                                                                           김추경 


 


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